【告狀俠Q&A】
房東租屋遇到惡房客怎麼辦?
繼上次討論過房客問題後,今天要來替大家解疑有關房東權益的問題,許多房東都會遇到房客積欠房租、逾其不搬離的情況,而面臨這樣的情況許多房東都會因為租約沒有公證,而必須面臨長久的訟累,但到底租約公證後的租賃契約有甚麼好處與甚麼要注意的呢?
Q:房屋租約公證有甚麼好處?
A:租約公證後,雙方如有約定租金給付、租約期屆滿後交還房屋、違約金等符合公證法第13條規定的約定,如有一方不遵守,可以依照契約向執行法院聲請強制執行,而免於長久的訴訟程序,如訂定五年以上的租約,依法也要公證後始有買賣不破租賃的原則適用,公證時公證人也會審視契約是否有違反法令、闡述雙方權利義務、查明房屋權利歸屬、雙方身分、保存租賃契約原本至少15年,還可以做為子女學區認定,對於雙方皆有眾多好處及減少紛爭,尤其對於房東來說更是利大於弊的選擇。
Q:房屋租期尚未屆滿,但房客卻拒付租金,強制執行除了支付租金外,能夠請對方返還房屋嗎?
A:依據公證法第13條第一項規定:
當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書,載明應逕受強制執行者,得依該證書執行之:
一、以給付金錢或其他代替物或有價證券之一定數量為標的者。
二、以給付特定之動產為標的者。
三、租用或借用建築物或其他工作物,定有期限並應於期限屆滿時交還者 。
四、租用或借用土地,約定非供耕作或建築為目的,而於期限屆滿時應交還土地者。
所以如房客拒付租金但租期尚未屆滿,並不能以公證書強制執行請對方返還房屋,返還房屋除了租期已滿外,必須透過法院認定事實,並取得勝訴判決與確定證明後才有辦法強制執行返還房屋喔!
Q:那如果租期(約定1年)未滿,簽約時我有收房客3個月的押金,房客不付租金我應該怎麼做?
A:這時候還是必須要回歸到民法與土地法的規定,一般多數的『定期租賃』的情形(比如:約定一年的租賃期間),參照土地法第99條規定,押金以兩個月為限,且超過兩個月之部分,房客得主張抵付房租。一般押金多以2個月為限,如果房東簽約收3個月押金,則房客可以主張以1個月的押金抵扣房租,押金扣除完後未繳租金達2個月以上並經催告後才可以終止租約,在本件情形下,房客必須欠租3個月後(因為房客可以主張以1個月的押金抵償房租),經催告仍不付租金,房東才可以終止租約哦。而催告的方式會建議於租金逾3個月未給付後,以存證信函催告請房客於文到5日內給付租金,如逾期不給付將終止租約,而房客如未給付也不搬走,最後就要透過法院來起訴房客,經過民事訴訟取得勝訴判決後,再聲請強制執行,而前面建議以存證信函方式為之,正是因為案件到了法院後,存證信函可以當作證據為證明的方法。
但如果案件情況一樣是定期租賃,而房東簽約時所收的押金只有2個月,那就没有沒有溢付押金的情況,則房客就不能主張用押金抵充房租!只要遲付租金之總額已達2個月之租額,經定相當期限催告,房客於其期限內不為支付者,房東即得終止租約。
而催告方式,以簡訊、MAIL雖然都可以,但還是建議以存證信函的方式催告,因為在租客堅持不搬的情況下,還是只能透過法院來認定事實,取得勝訴判決與確定證明後,才能聲請強制執行,而前面建議以存證信函方式為之,正是因為案件到了法院後,存證信函在證據的保全與爭議方面問題較少,且以存證信函的方式,也比較容易讓租客願意正視問題(當然遇到盧到底,就只能關關難過關關過了)。
不過當租約有公證過的情況,如果租客不付租金的情況,離租期屆滿的時間剩下不多,這時候可就要好好考慮是否要走這樣的程序,畢竟訴訟過程可不是只有燒錢、燒時間還燒神。
因為租客在法律上會因為通常較為弱勢,受到的保障也相對多了一些,此時房東要找好租客,除了在法律上要知道甚麼保障自己外,最重要的真的是只能靠自己慎選租客了。
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催告方式 在 税理士YouTuberチャンネル!! / ヒロ税理士 Youtube 的最佳解答
動画No.486
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(目次)
00:00 本日のテーマのご紹介
01:32 結論
03:17 インボイス方式がスタートしたらどうなるの?
07:25 インボイス登録すべき人・しなくてもいい人
10:34 インボイス番号登録手続きの方法について解説します!
20:18 まとめ
END10秒の一言コメントあり☆
【動画内でご紹介した過去動画】
〇消費税インボイス方式対策として今からやっておくべき3つのことをお話します。【簡易課税で税負担1/2に!?】
https://www.youtube.com/watch?v=E0lOsLfj1T0&t=1123s
【コチラも是非ご参考下さい】
〇なぜ年収2,000万円以上給料を取らない社長が多いのか?【法人成り後の役員報酬と節税】
https://www.youtube.com/watch?v=2FNOuiipf_Q&t=315s
〇年収1,000万円のサラリーマンと自営業。手取りは同じ?どれだけ生活水準違うのか?https://www.youtube.com/watch?v=R_ds81Pt0p0&t=58s
〇これは経費で落ちません!【経費って何?節税と脱税の境界線とは?】
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#税理士YouTuber #インボイス制度 #消費税
催告方式 在 LiCaSta放送局 Youtube 的精選貼文
■大会名
【第7回】LiCaSta杯
ID:828531
■日時
9月26日 (日)20:30~23:30
※日時は予定です。変更がある場合はTwitterおよびYouTube上で告知します。
■基本情報
新規の視聴者さんも参加可能な親善試合です!
賞金等はありませんので、楽しんだもの勝ちです
参加者の皆さんも楽しい雰囲気づくりにご協力下さい
■大会ルール
・トーナメント方式で勝敗を決定します
・予選の対局は同時にスタートします
・対局は各ステージ半荘1回で行います
・原則、上位1位/2位が勝ち上がります
・配信で対局を観戦します(時差有りなので戦況には影響しません)
■参加人数により変化するルール
・ステージ数(1回戦/2回戦等)は参加人数により決定します
・予選から準決勝or決勝に勝ち上がる順位が3位までになる場合があります
その場合、持ち点が多い順に勝ち上がります
・人数が4の倍数にならない場合、主催者が参加して人数合わせをします
それでも足りない場合は、CPUを含みます
■その他協力してもらいたいことm(_ _"m)
・対局が終わっても観戦が終わるまでは勝敗が分かるようなコメントは控えてください
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